増山です。
昨日今日と大阪と東京を
往復しています。
大阪では物件を買うときに、
売主に敷金を渡す(返す？)
と言う商習慣があります。
■ん？敷金はもらうもんだろ？
あなたはそう思いませんでしたか？
大阪では物件購入時に買主が
敷金分の現金を用意するのです。
しかも500万円とか高額にのぼることが普通にあるので要注意です。
■どういうこと？
東京の感覚では
売主から敷金は受け取るもの、
からするとナンダか変な感じです。
ですがよくよく考えると
「先に出すか後で出すかの違い」
と理解出来ます。
つまり、敷金とは、
滞納や原状回復工事費が高額になった
際に支払うのが大変になること
を想定した「預かり金」
つまりプールしているマサカに
備えたお金。
東京では新築時の最初のオーナーが、
敷金を入居者から預かり、
まるまる次のオーナーに引き継いでいく。
ちなみに礼金を入居者から入居時に受取ります。
大阪では敷金(保証金と言う場合も多い)
として新築時に最初のオーナーが
入居者から預かり、
滞納分や原状回復工事費を敷金から
差し引く(いわゆる敷引き)。
敷引き分は次のオーナーが積み増し、
次のオーナーは再スタートする。
例えば最初のオーナーが保証金を
1000万円預かりオーナーである間、
滞納や原状回復工事費の想定400万円を
受取り(東京の礼金に相当)そして売却。
残り600万円は次のオーナーに引き継ぎ、
敷引き分(400万円)を追加の敷金として積む。
(物件価格に含んでしまう場合もよくあるとか)
ざっくり言うとこのようなシステムなんだそうです。
■高額請求注意！
売却時に戻ってくる(次のオーナーが支払う)
とは言え、400万円とか500万円は
一時的な出費としてはかなり
高額な出費です。
諸費用が東京より数%アップするので、
資金繰りに要注意です。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
