建築士の増山です。
不動産投資初心者にとって
キャッシュフローを意識した
物件の検討はとても重要
なことです。
キャッシュフローとは簡単
に言うと
に言うと
「家賃収入－銀行返済
－諸経費＝キャッシュフロー」
ということです。
特に銀行の返済日まで
に家賃収入が現金化
されていることが望まし
いです。
その際、家賃の計算を
満室で考えていると
危険です。
空室率を考慮して
キャッシュフローを
計算しないと現実
と乖離していきます。
都心で90%、地方で80%
程と一般的に予測できる
空き室率を実際に当て
はめてみると。。
2年に1回退去が発生
する計算で約92%に
なります。
リスク回避の為、空室
期間の発生度合を見積
もっておけば
融資と返済の計画を
無理なく立てられます。
返済金額は融資条件
によります。
借金の金利が低くなれば
返済額も減り投資家に
取っては良いことです。
しかし融資期間が長いと
毎月の返済額は減るので
一見キャッシュフローが多く
残るように見えます。
でもこれは借金を先送り
しているので注意が必要
です。
例えば築30年の物件を
30年融資で買っても
完済した後、物件の傷み
が激しく修繕費に多大
な金額が掛かり
手元にお金は残らない
という事態になります。
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