建築士の増山です。
キャッシュフローを見込む
上で、大切なことは諸経費
をシッカリ含んで計算する
ことです。
不動産の諸経費で主な
ものは管理費
（家賃の5%~7%）と
固定資産税
（家賃の10%前後）です。
他にも電気水道費や
火災保険料、広告費
退去費用、修繕費など
物件価格の20%以上は
諸経費として掛ると
見込んでおくべきです。
仮に築17年のRCマン
ションで経費が9.8万円
返済が21万円ならば
家賃収入44万円あれば
手残りが13.2万円となり
経費は収入の22%ほど
掛る計算になります。
しかしローンを30年
2.2%と15年0.8%
という組み合わせが
出来れば
物件価格の3.3%という
キャッシュフローが
可能な物件になります。
2017年ころの不動産屋
の定説では、物件価格の
2%のキャッシュフロー
なら合格とされていました。
しかし家賃の下落や空室が
続く状態を考えたら2%では
耐えられません。
先述のキャッシュフロー
が3.3%の物件があれば
まず買って間違いない
といえます。
キャッシュフローの
計算式を再度まとめます。
「家賃収入－銀行返済－諸経費
＝キャッシュフロー
諸経費を安く見積もったり
返済期間を延ばして毎月
の返済額を低くして
手残りを多く見せたものは
見せかけのキャッシュ
フローですから騙されないよう
注意しましょう。
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