今日もこのページに来てくれたあなたに感謝します。
■ 札幌賃貸事情について教えてください。
最近、またまた札幌の物件がよく出てくるようになった。
そんな矢先、塾生さん数名から
「札幌賃貸事情について教えてください。」
との質問があったのでそれにこたえたい。
■ アンダーグランドのセミナー
昨年夏、僕の属する業界人のコミュニティで
札幌で不動産業を営む●●社長による
「札幌投資物件の近況セミナー」
があった。
■ けっこう、濃いです。
その中で特に印象深かったトピックを
まとめてみたので
あなたにシェアしよう。
けっこう、濃いです。
■ 札幌投資４８の事情
BY 札幌で不動産業を営む●●社長
１ 家賃の下落が止まらない状況。
２ 分譲マンションの価格下落も激しい。
３ ３ＬＤＫ（90平米）で家賃10万円を切っているものが多く出てきた。
４ 札幌は給与所得が極めて低い。転勤組と比べると収入は半分以下。
５ 実際に月給16万円（固定給）の仕事でも求人応募が殺到する。
６ リーマンショックで職を失った人も来た。
７ 年収300万円以下が普通。
８ 勝つ物件、負ける物件がはっきりしてきた。
９ 自分のところでは管理物件の入居について頑張っていて、
昨年まで94％の入居率が有ったが、今年に入り89％まで下落。
１０ 法人契約の入居が大幅に減った。
１１ 景気が悪化しましたか？と聞かれることが多いが、
札幌は“悪化“していません。
だいたい”良いとき“がないので悪化しようがない。
関東などに比べて、景気の波はだいたい1年遅れ。
今、関東が不景気なら、札幌はこれから。
１２ 札幌の物件の6割は道外の人がオーナー。
１３ オーナーから業者への３大クレームは、
決まらない
提案力が無い
レスポンスが悪い
１４ 業者は客付けの際、遠方のオーナーとコミュニケーションが
とれないケースが多く困っている。
１５ 空室オーナーに「頑張ってくれ！」
と言われたら、「はい、頑張ります。」
としか言えない。
１６ 本質的に空室になる物件には空室になる理由がある。
それをきちんと把握してくれて埋めるアイデアや提案を
受け入れて頂けると空室は埋まります。
１７ 家賃を1万円台に下げても入らない物件も。
１８ 札幌の人間は、住まいに関しては贅沢。
安くて広い部屋を求めるから。
１９ 供給過剰ですから、それでも物件は見つかる。
２０ 中古物件の質が悪いから、新築物件がいまだに売れる。
２２ 傾向としてはファミリーの方が強い。
２３ 基本的に営業マンは、埋まる物件が好き。
２４ 札幌は、常●●●ム というモンスター会社が
道内のシエアを大きく取っているが、悪い習慣として、
「広告料」というものがあり、3ヶ月は普通に取られる。
２５ この会社は大きすぎて内部の連絡がうまく取れていない。
派閥のようなものがあり、内部で足の引っ張り合いも起きている。
２６ 特に管理と賃貸の仲が悪いので注意。
ミ●ミニなどの全国チェーンは大変苦戦していると思う。
ネームバリューに踊らされないように。
２７ 広告料を取らない優良な業者もいます。
良い業者に客付けを依頼してください。
２８ 客付けの強い駅
札幌、バスセンター駅、円山、西18丁目、11丁目、西28丁目（中央区近辺はＯＫ）
２９ 意外に沿線の終点駅が人気があったりする。麻布駅、福住、新札幌
３０ 東京の人は業者の値付けを信じて失敗している。
３１ Ｓ●ＢＣがフルローンをやった時に多くの人が良く調べないで
購入し、デフォルトしている。
３２ 物件には、
建てる人
売る人
管理する人
がいる。この中で、売る人の意見で踊らされないで、
管理する人
に良く話を聞くことです。
買う人と、管理する人は、利害が一致するので
本当の話ができるケースが多い。
３３ 売買で信用できる人は賃貸に詳しい人。
３４ 業者は客付け力が最も大切。客付け業者のことがわか
らないと大家さんは辛いと思う。
３５ 空室が続いた時は、リフォームしたってダメなものはダメ。
３６ 良い間取りはすぐに客付けできます。家賃を上げても入る。
３７ 事例１）◎すすきのの空室マンション
⇒ 水商売可とした。外国人、水商売は狙い目。
外国人は家賃の支払いはきちんとしている。
水商売の場合は入居者を選ぶ。
入居審査のコツは、稼げるホステスを見分ける事。
給与証明を取るとわかる。
話していて聞き上手な人は稼げるホステス。
マンスリーで貸せば利回りはもっと良くなる
３８ 事例２）◎リフォームとして
床を白系にして
キッチンを広く入れ替え（仕切りを取る）
サッシを３ｍｍガラスからペアガラスにした
ウソのような話だがキティちゃんの壁紙にしたらすぐに埋まった。（笑）
３９ 良い業者は必ずいます。とにかく訪問すべし。
４０ 遠隔のオーナーが業者さんに対して出来る事は
現状把握を自分でしてください。
ヤル気のある営業マンが本当に言いたい事を言えるよう
にしてください。
４１ 個人的な営業マンへのキックバックはアリ。
人間関係だけで決めようと思う営業マンはまずいない。
やはり、良い客付け業者に尽きます。
４２ そんな札幌ですが、ダメと決め付けないで下さい。
札幌の市況は今後も良くはならない。
４３ とっても美味し
い物件も現実にあります。
利回りだけが全てではないと思いますが、
20％、30％で満室運営物件もあります。
４４ 例えば、トマリと言う場所。
東電原発があり、4000人ほどの人が働いているが供給が300戸しかない。
遠隔通勤を強いられている。
北電と打合せが必要ですが、建てれば埋まります。
４５ 名寄には自衛隊があり、ここも住宅が極端に不足している。
新築物件で20％を超える利回りが実現しています。
４６ 札幌は広告料という悪しき習慣がある。
だからこそ安く買ってください。
指値は思い切ってしてみると良いです。
9000万円の物件を5000万円で買った人がいる。25％超です。
本人も驚いていた。いうのはタダ。言ってみるものです。
中古物件では思いがけず通ってしまう事がままあります。
４７ 除雪について
除雪はシルバーの人や生活保護など低所得者を活用すると良いです。
8000円の日給で喜んでやってくれます。
ロードヒーティングはもったいない。人の方が安い。
４８ 融資について
道内に融資の出る銀行は東京の方なら、
ス●ガか、●陸銀行の東京支店を当たってみてください。
以上、札幌投資４８の事情でした。
ではまたメールします。
ますやま
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