空室率20%時代のウソ

札幌3日目。本日は午前中は
増山塾の不動産投資家起業塾の
二回目セミナー、午後からは
増山塾実践会、よるはVIP会員のみの
コミュニティーでお食事会と
三本立てのイベントを頑張ります。

地方開催は久々ですし、遠方だから
こそ駆け付ける塾生は意識が
高いハズなので東京開催以上に
熱の入ったやりとりがあると思い
すごく楽しみです。

ちなみに6月は東京、8月は逗子、
10月12月は東京を予定しています。

今回札幌開催が好評ならば
12月は地方開催するかも知れません。

さて、、

■増山の起業日記その66
※今回はお休み

次回は「読まれる文章」とは？
寸止めする文章が読まれる文章ですが、
もう一つ、大事な要素があります。

それは、、、
と言うところから続きます。

■不動産投資コラムその25

今、このコラムでは、不動産投資本の
３つの功罪についてお伝えしています。

1つ目は積算至上主義罪。

今回は二つ目の功罪、ストレス過多罪
について、お伝えします。

この罪は非常に深いです。
弱気な技術職サラリーマンが
不動産投資に突入出来ないでいる
ケースを私は山ほど見てきました
からです。どういうことか？

ストレス、とは例えば満室ならば
毎月100万円の家賃が入る
一棟マンションがあったとします。
1年中、満室ならば1200万円の
家賃が入る。

しかし、実際は入居者の入れ替わり
があるし、その際にリフォーム費用、
原状回復費用がかかる。
仲介手数料もかかる。
広告費用もかかる。

ここまでは想定してよいのですが、
それらの費用をかなり安全目に
高く計算してしまう。

さらにここからが大事なのですが、
空室率を20%とか30%とか見込んで
計算してしまう。

大空室時代に備えて、とか
もっともらしいことを考えて、
空室率20%、経費率20%、
金利上昇率毎年0.1%とか、
でストレス耐性を図り、
「やっぱまわらないや」とか
計算してしまう。

回らないのあたり前です。

あなたは経営者になるのに、
空室率、すなわち空きロス20%の
ヌルい経営を想定して会社経営する
つもりなんですか？

ハナからそんなヌルい経営方式、
経営計画しか建てられない会社
なんか経営してはいけないんです。

現況の空きロスを設備投資して
経営改善し、どこまで儲かるように
するか、それが経営計画です。

それを不動産投資本からの
受売りで、過度なストレスを
掛けて回る物件か判定することが、
あたかも、投資判断である的な
考え方をしてしまうノウハウコレクター
をたくさん見受けます。

あなたが資産家として物件を買うので
あれば、過度なストレスを掛けて
物件判定しても構いません。

しかし、持たざる立場からスタート
するとしたら、過度なストレスを
掛ける投資判断している限り、
いつまでも不動産投資はスタート
出来ないです。

「ではどうしたらいいですか。」
と言う質問が来るかもしれないので、
次回はその質問にお答えします。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士増山大

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