昨日、大阪でVIP塾生さんとの
個別セッションをやったあと
スグに東京に戻って来ました。
夜に生徒さんの友人である
中国人の御一行様と懇親会に
参加するからでした。
この御一行さまは、昨年、
私が上海で出資した汚水処理事業を
やってらっしゃる会社の経営陣です。
今回の来日は上海市の
お役人の方とそのご家族が
バケーションで来日された
タイミングに同行し、私との
今後の関係性を踏まえ
開催された懇親会で、お役人の
接待及びその様子を私に
知らせる目的もあったと思います。
とは言え堅苦しい雰囲気は
全くなく、私と言えば
日本の刺身や生牡蠣やモズク、
と言った和食を中国の御一行さまに
堪能してもらえたらな、と
がんばって日本らしいメニューを
注文し、率先して食べ方や
新鮮さを御一行さま全員に
伝えようとしました。
しかしながら、中国では
生で魚を食す文化がなく、とりわけ
生牡蠣は箸が進まなかった
のは誤算でした。
私が上海市に視察に行った際に
接待されたときは、中国人が
好む中華料理のヘビや魚の
唐揚げを振舞われたのですが、
あまり口に合わず箸が
進まなかったのを思い出しました。
和食を振る舞うのでも
中国の方は何を好むか、を
しっかりリサーチして店や
メニューをチョイスしなければ
いけなかったな、と大いに
反省しました。
懇親会そのものはとても楽しく、
またこの方々と酒を酌み交わしたい
ものだ、と思いました。
さて、、、
■■うさんくさい不動産業界を渡るためにホントにやるべきこと その105■■
→【 設備が古いから入居者が入らない、のウソ 】
不動産投資成功の9のステップに
ついて順次お伝えしています。
1 物件を探す
2 投資判定
3 調査
4 決断
5 資金調達
6 保険
7 税務
8 満室経営
9 起業
今回は
8 満室経営
です。
満室経営とは物件の利益を最大化する、
と言う意味で私は使っています。
なので部屋を埋めるのはもちろん、
家賃を値上げする、空きスペースを
駐車場にする、自動販売機を設置する、
コインロッカーを設置する、
屋上に携帯アンテナを立てる、
などやりようはいくらでもあります。
中には、水道や電気と言った
インフラを一括購入し、入居者に
小売すると言うツワモノ大家さんも
います。
とは言え、基本中の基本は
空室を出さない、出たら埋める、
と言う行動になります。
空室を埋めるには、埋まる部屋に
比べて何が足りないのか？
内見が足りないのか、
成約率が悪いのか、
をまずは知ることが大切です。
なぜならば、
入居率=内見数×成約率
だからです。
良く言われる
「内装や設備が古いから
入居者が付かない」、と言うのは
成約率だけに着目した話です。
内見数が無ければ入居者は
決まりません。それを見落としている
投資家はかなり多いですので、
もしもあなただが中々満室に
ならないときは、成約率より
内見数を上げることに注目して
みることをオススメいたします。
■■増山大の 凡人窓際サラリーマンが人生を逆転する起業日記 その155■■
引き続き、起業の際、多くの人が勘違いしやすい点、についてお伝えします。
起業と言うと
・サービス提供
・商品販売
のどちらかになります。
多くの人が勘違いしてしまうのは
「ウルトラ必殺技が必要だ」と
考えてしまうことです。その点で
1 自分はウルトラ必殺技を持ち合わせていない、、、
と考える人もいれば
2 自分はウルトラ必殺技を編み出したので必ずうまくいく！
と考える人もいます。
どちらの考えが起業者として
結果を出すでしょうか？
「長く事業を継続するならウルトラ必殺技
などない方がいい」と前回お伝えしましたが、
それに従うと1も2も、うまく行かない人の
考えです。
そもそも、ウルトラ必殺技は
永遠に必殺技ではないからです。
むしろ商品やサービスは普通より
少し優れているくらいで
よいのです。
それを永遠に探し出してきて
顧客に提供すればよいのです。
その商品やサービスを自分で
作り出さなくても良いのです。
普通より少し優れた石鹸や普通より
少し優れた亀の子だわしを売る
ことができることの方が長く事業を
継続できる実力なのです。
その理由を超わかりやすく
説明しますが、、、、
長くなるので次回に続きます。
引き続き、、、
サイトURL：設備が古いから入居者が入らない、のウソ
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