建築士の増山です。
ワンルームマンション
投資は何故儲から
ないのか
具体的な収益計算
で説明いたします。
築14年16㎡のマンション
を例に計算すると
スペックは以下の通りです。
「価格：1400万円」
「利回り：7.37%（家賃8.6万円）」
「所在地：練馬区上石神井」
「管理費：5500円
修繕費：7000円」
ではこの物件を買うのに
必要な資金と融資条件
は以下の通りです。
不動産物件を買うときは
仲介手数料と登記費用
不動産取得税など価格
7%の費用が掛かります。
よって融資金額は
1500万円必要です。
融資期間は30年、金利
は2%とすると毎月の返済
は5.5万円になります。
以上の前提条件から
3パターンの場合を
計算します。
１．途切れなく満室の場合
取得価格は1498万円
家賃収入は年103.2万円
年間費用合計は
前提条件より93.5万円
です。すると
「年間手残りは9.7万円」
です。手残り割合は
僅か0.64%です。
現在の不動産基準では
最低2%は必要と言われ
ています。
２．90%の入居率の場合
同様の条件で計算
すると家賃収入は
92.9万円です。
「年間手残りは－0.6万円」
３．90%の入居率で家賃
が10%下がった場合
老朽化すれば家賃は
下げざるを得なくなります。
この場合の家賃収入
は83.6万円です。
「年間手残りは－9.9万円」
2と3のケースだと所有して
いるだけで赤字です。
1の場合でもかろうじて
とんとんと言えるでしょうか。
更に賃貸マンションの場合
借主の退去が発生します。
次の入居者のために
リフォームをしなければ
なりません。
新しい入居者を不動産
を介して見つけた場合
仲介費用が発生します。
それは家賃の1か月ほどが
相場です。
退去費用合計で20万～
30万円が吹っ飛びます。
これが数年に1回やって
きます。
ワンルームマンションを
持つと以上の費用が
30年続きます。
果して何のために所有
しているのか、良く考え
直すべきです。
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