新築が流行っていますね。
新しくて良い半面、
落とし穴かいくつもある。
それが新築アパートです。
    
こんにちは。
50歳で4つの幸せを手に入れた
建築士の増山です。
    
私はハウスメーカーで
200棟もの設計をしたので
新築のキモを痛いほど
わかっています。
    
時には失敗もしてきました 苦笑
    
キモは3点あります。
    
1 工事金額が工事中に変動する
(変動の把握と活用の仕方は?)
    
2 募集タイミングと値付け
(賃料値付けをいくらにするか?)
   
3 工事費の支払い
(工事会社への分割額の設定は?)
     
です。ひとつひとつ丁寧に
解説していきます。
    
1 工事金額が工事中に変動する
(変動の把握と活用の仕方は?)
    
新築アパートの設計は、
・基本設計→概略を計画
・実施設計→施工レベルの計画
の二段階を踏みます。
     
通常は実施設計まで行い工事金額を
決め工事請負契約をし、施工に入ります。
            
が、ハウスメーカーや規格型アパートの
場合は基本設計のみで工事請負契約をし
施工を始めることもあります。
    
私が勤めていたハウスメーカーは後者でした。
     
後者の場合、工事を始めて予想しなかった事象が起きると、
工事金額が大きく変動することがあります。
      
例えば、、、
    
・建設資材や人件費が急騰し、工事会社から泣きが入った
・基礎工事のため掘削したら埋設物、遺跡などが出てきた
・近隣が騒ぎ出し工事がストップしてしまった
・工事会社が倒産してしまい、足場が立ったまま、何ヶ月も放置された。
・工事会社がヤル気を失って現場に職人が入らなくなった。
などなど。
これらはいずれも私が実際に経験したことです。
     
では、それらにはどう事前対処しておくか?
また、発生してしまったら、どう事後対処するか?
     
さらにはそもそも、
工事金額の変動を活用するって何?
     
それは、、、
長くなったので次回に続きます。