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投資全般のリスクは
・元本割れ
・元本がなくなる
かと思います。
不動産は
・他人のお金で投資する
・現物に投資する
なので津波などで現物がなくなることを除けば
・元本割れ
・元本がなくなる
は無い、と言えます。むしろ
・他人のお金で投資する
・現物に投資する
のため、銀行融資を受けて投資をしますので、返済が伴います。
つまり「借金が返せなくなる」が最大のリスクになります。いわゆる「借金の恐怖」です。では「借金を返せなくなる」こととは？を具体的に考えてみましょう。
・入居者が減る、または居なくなり家賃収入より返済が上回ることになります。返済が上回るとどうなるか、と言うと、給料や他の収入で上回った返済分を補填することになります。やがて入居者が更に減ると、補填出来なくなり、滞納が始まります。滞納が始まると、借りて居た銀行が取り立てにやって来て差押えなど赤い紙を家財に貼り身ぐるみ剥がされ、自己破産しなければならないとイメージする人が多いのではないでしょうか。実はこのようなことはなく、万が一、滞納せざるを得なくなっても、しっかり対策を立てていれば、身ぐるみは剥がされないどころか、自己破産もしなくてよい、と言うのが現実です。このあたりは非常にデリケートな話なので私と直接お会いした際にお話しますが、不動産投資の最大のリスク、「借金が返せなくなる」はリスクとは言えないのです。もちろん健全経営してしっかり借金は返す、そしてさらに銀行融資を受けて物件を増やすのが原則です。しかし、この「借金の恐怖」が幻想であることは心理的に非常に心強いのです。
